新基舞“剑”，意在地产？

衣食住行是人们最基本的需要，改善居住条件既是人们向上的动力之一，也是人们对美好生活向往的重要组成部分。我国目前还处于城市化的大背景之下，未来一段时期内每年还有上千万的农民进城需要住宅，一批已经进城的无房者（半城市化人口）也需要在未来购置住宅。我国城镇居民总体住房品质也不高，非成套住宅、筒子楼等还占有存量的较大比重，改善性居住需求有待激发。在抑制泡沫的同时设法满足这些基本需求，既能解决房地产业的发展潜力问题，也能部分化解当前经济发展的困境。

虽然由于土地制度约束，传统的房地产发展模式已经走进死胡同，泡沫和炒房将随着行业复苏更快反弹。但如果能够打破土地垄断，则我们能够在大幅增加住房投资、改善居民居住条件的同时，也能抑制消减地产泡沫，可以实现一举多得。我们需要开发新的房地产模式，而开启新地产模式的钥匙就是土地制度改革。

目前，我们已经走出了改革的第一步。自2020年1月1日起施行的新修订的《土地管理法》第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。这实际上为打破土地供应垄断、促进经营性集体建设用地直接入市创造了一定的法律条件。

可惜的是，规划为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地规模很小，农村主要建设用地是宅基地。这一改革实际应用场景极其有限，难以撼动传统的垄断性房地产开发格局。

如果我们能够更进一步，探索宅基地等非经营性集体建设用地的直接流转途径，则新地产模式将诞生。我们既可以放手发展房地产业改善居民住宅条件，又能够抑制房地产泡沫的扩张，更可以解决当前的经济困境，起到一石多鸟的功效。

在新的地产模式下，与街区制相配合，放开和支持居民在符合规划的前提下购地自建房，将进一步激发居民的改善居住条件热情，促进城市风貌的多元化。城市单一化扩张的格局也能得到进一步改善，对城市建筑文化艺术是一个重大发展。

总之，新基建和传统基建作为长期发展战略的必要部分，仍需要加大投资。

但短期看，资金很容易流入地产领域，形成新一轮的房地产泡沫。单纯采取堵的策略，强力防范资金流入房地产领域，可能事倍功半。而且离开了房地产，新基建和传统基建都只能作为长期战略而存在，无法迅速拉动经济、解决当前的现实经济困难，这是一个悖论。

走出历史怪圈的办法是，通过土地改革开启新地产模式，引导资金合理流入房地产领域。在消解房地产泡沫的同时，居民住房条件得到长足改善，短期经济增长动力问题也得以解决。

（编辑：187手机网）

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